Mietrecht | Die Bestimmung der Miethöhe<br>

- Vereinbarung – Staffelmiete – Indexmiete – ortsübliche Vergleichsmiete – Modernisierungsmiete<br>
Kommentar zu §§ 557 bis 559b und § 561 BGB
Günter Mersson
Mietrecht | Die Bestimmung der Miethöhe
- Vereinbarung – Staffelmiete – Indexmiete – ortsübliche Vergleichsmiete – Modernisierungsmiete
Kommentar zu §§ 557 bis 559b und § 561 BGB


2018 – 314 Seiten – Festeinband - 38,00 EUR zzgl. Versandkosten

ISBN Nummer:
978-3-8028-0609-4
Artikel Nummer:
212001
Preis: 38,00 EUR
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Komplizierte Vorschriften regeln die Bestimmung der Miethöhe.
Die zulässige freie Mieterhöhungsvereinbarung führt in der Praxis eher ein Schattendasein. Staffelmieten werden durchaus in die Praxis - zumeist gleich bei Vertragsschluss - vereinbart, Die Indexmiete findet man in der Praxis recht selten.
Eine immer größer werdende Bedeutung erlangt die Modernisierungsmieterhöhung nach § 559, mit der Vermieter durch einseitige Erklärung die Kosten für bestimmte vom Gesetzgeber als wünschenswert erachtete Maßnahmen auf den Mieter umlegen kann.
Die wichtigste Art ist die Mieterhöhung nach §§ 558 ff. bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Hier hat der Vermieter bei Vorliegen der in §§ 558 ff. genannten Voraussetzungen einen Anspruch auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung. Für den Mieter haben die strengen gesetzlichen Regeln zwei Seiten: Sie schützen ihn vor beliebigen oder zu häufigen Mieterhöhungen; auf der anderen Seite hat er aber keine Möglichkeit, sich einer berechtigten Mieterhöhung zu entziehen, wenn er nicht in letzter Konsequenz ausziehen will.

In diesem Kommentar werden alle Mieterhöhungsmöglichkeiten sorgfältig dargestellt, die teilweise sehr komplizierten Voraussetzungen und Verfahrensvorschriften werden mit vielen Beispielen ausführlich -auch für den Nicht-Juristen verständlich – detailliert erläutert.

Inhaltsverzeichnis

Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz ( 557 BGB)

  • Mieterhöhungsvereinbarung
  • Künftige Mieterhöhungen
  • Abschließende Regelung
  • Vereinbarter Mieterhöhungsausschluss
  • Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters abweichender Vereinbarungen

Staffelmiete (§557a BGB)

  • Definition und Wirksamkeitsvoraussetzungen der Staffelmiete
  • Mieterhöhung
  • Mieterwechsel während des Laufs der Staffelmietvereinbarung
  • Staffelmiete und Mietminderung
  • Rückforderungsansprüche des Mieters bei (teil)unwirksamer Staffelmietvereinbarung
  • Störung der Geschäftsgrundlage
  • Ausschluss anderweitiger Mieterhöhungen
  • Ablauf der Staffelmietvereinbarung
  • Staffelmietvereinbarung und Kündigungsausschluss
  • Staffelmietvereinbarung und sozialer Wohnungsbau
  • Staffelmietvereinbarung bei gewerblichen Mietverhältnissen
  • Staffelmietvereinbarung bei Mischmietverhältnissen
  • Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters abweichender Vereinbarungen
    >li>Anhang: Staffelmietvereinbarung - Erinnerung an neue Miethöhe bei Staffelmietvereinbarung

Indexmiete (§ 557b)

  • Definition und Wirksamkeitsvoraussetzungen der Staffelmiete
  • Mieterhöhungsmöglichkeiten bei einer Indexmietvereinbarung
  • Verfahren der Mieterhöhung
  • (Teil)unwirksamkeit von Indexmietvereinbarungen
  • Verhältnis Indexmietvereinbarung zur Mietminderung
  • Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters abweichender Vereinbarungen
  • Indexmieten bei gewerblichen Mietverhältnissen
  • Anhang: Mieterhöhung aufgrund Indexvereinbarumg


Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

  • Einführung
  • Erklärender und Erklärungsempfänger
  • Form der Erklärung
  • Erklärungsinhalt
  • Jahressperrfrist
  • Wartefrist (Veränderungssperre)
  • Mieterhöhung bei Wegfall der Preisbindung
  • Mieterhöhung bei irrtümlich angenommener Preisbindung
  • Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete
  • Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete (Quadratmeterpreis)
  • Mieterhöhung bei falscher Wohnflächenangabe
  • „Mieterhöhung“ bei höherer Wohnfläche durch An- oder Umbau?
  • Besondere ortsübliche Vergleichsmieten bei Vermietung an besondere Personengruppen?
  • Ortsübliche Vergleichsmiete bei für bestimmte Personengruppen vorgesehenen Wohnungen
  • Ortsübliche Vergleichsmiete bei Wohnungen mit vom Mieter geschaffenen Einrichtungen
  • Ortsübliche Vergleichsmiete für möblierte Wohnungen
  • Kappungsgrenze
  • Kumulative Voraussetzungen
  • Abzüge bei Inanspruchnahme von Drittmitteln
  • Anspruch auf Zustimmung
  • Speziell: Mieterhöhung und Wohnungsmängel
  • Mieterhöhungsalternativen nach Modernisierung
  • Mieterhöhung bei Mischmietverhältnissen
  • Mieterhöhungen bei (Teil-)Inklusivmieten
  • Nutzungsentschädigung
  • Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters abweichender Vereinbarungen
  • Sonderkündigungsrecht und Nichteintritt der Mieterhöhung
  • Anhang: Checkliste Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach §§ 558 ff. (ortsübliche Vergleichsmiete)

Form und Begründung der Mieterhöhung (558a BGB)

  • Form
  • Wirksamkeitszeitpunk
  • Erklärungsempfänger
  • Begründung, Überblick
  • Beurteilungszeitpunkt
  • Begründung der Mieterhöhung durch Bezugnahme auf Mietspiegel
  • Mieterhöhung unter Bezugnahme auf eine Mietdatenbank
  • Mieterhöhung unter Bezugnahme auf ein Sachverständigengutachten
  • Begründung der Mieterhöhung durch Bezugnahme auf mindestens drei Vergleichswohnungen
  • Weitere Begründungsmittel
  • Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters abweichender Vereinbarungen
  • Anhang: 1. Mieterhöhung aufgrund Mietspiegel – 2. Mieterhöhung aufgrund Vergleichsmieten

Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 BGB)

  • Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung
  • Nichtzustimmung des Mieters
  • Fälligkeit der erhöhten Miete nach Mietvertrag
  • Kündigungsschutz
  • Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters abweichender Vereinbarungen
  • Anhang: 1. Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung (Wohnungsmiete) unter Bezugnahme auf einen (qualifizierten) Mietspiegel - 2. Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung (Wohnungsmiete) unter Bezugnahme auf Vergleichsmieten – 3. Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung (Wohnungsmiete) unter Bezugnahme auf ein Sachverständigengutachten

Mietspiegel (§ 558c BGB)

  • Definition des einfachen Mietspiegels
  • Einzugsbereich
  • Aktualisierung und Bezugnahme auf veraltete Mietspiegel
  • Aufstellung im Ermessen der Gemeinde
  • Veröffentlichung
  • Mietspiegel und Marktwirklichkeit
  • Beweiskraft des einfachen Mietspiegels

§ 558dQualifizierter Mietspiegel

  • Definition des qualifizierten Mietspiegels
  • Anerkennung durch Gemeinde oder Interessenverbände
  • Aktualisierungserfordernis
  • Vermutungswirkung
  • Mischmietspiegel
  • Gerichtliche Überprüfbarkeit von Mietspiegeln
  • Keine Bindung des Gerichts
  • Urheberrechtsfähigkeit

Mietdatenbank (§ 558e)

  • Rechtspolitische Diskussion
  • Begriffsbestimmung
  • Datenerfassung
  • Führung und Anerkennung
  • Datenbankauskunft
  • Kosten der Auskunft
  • Praktische Probleme
  • Mietdatenbanken als Hilfsmittel anderer Begründungen einer Mieterhöhung?
  • Bisherige Erfahrungen und Ausblick

Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§559 BGB)

  • Intention des Gesetzgebers
  • Kritik
  • Modernisierungsmaßnahmen als enumerativ aufgezählte bauliche Veränderungen
  • Bauliche Veränderungen
  • Abschließende Aufzählung
  • Maßnahmen zur Einsparung von Energie oder Wasser
  • Gebrauchswerterhöhende Maßnahmen
  • Wohnwertverbessernde Maßnahmen
  • Nachhaltigkeit und Dauerhaftigkeit
  • Maßnahmen aufgrund vom Vermieter nicht zu vertretender Umstände, die keine Erhaltungsmaßnahmen sind
  • Verhältnis Modernisierung – Instandsetzung
  • Zeitpunkt der Maßnahmen
  • Vermietermaßnahmen
  • Mieterhöhung als Aufschlag auf die „jährliche Miete“
  • Aufgewendete Kosten
  • Wahlrecht bei Ausführungsalternativen
  • Luxusmodernisierungen
  • Kostenaufteilung für mehrere Wohnungen
  • Abgeltungsfunktion
  • Härtefallregelung
  • Verhältnis Duldung(spflicht) der Maßnahme zu Härteeinwand und Mieterhöhung
  • Verhältnis § 559 zu anderen Mieterhöhungen
  • Teilmieterhöhung
  • Sonderkündigungsrecht
  • Mieterhöhungsausschluss
  • Bereicherungsanspruch
  • Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters abweichender Vereinbarungen
  • Wirtschaftliche Betrachtung des § 559
  • Anhang: Checkliste Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff.

Anrechnung von Drittmitteln (§ 559a)

  • Ziel und Wirkung des § 559a
  • Anrechenbare Drittmittel
  • Nicht vom Vermieter übernommene Kosten oder Zuschüsse (§ 559a Abs. 1)
  • Baudarlehen, Darlehen und Zuschüsse zu laufenden Aufwendungen (§ 559a Abs. 2 und 3)
  • Abgrenzung § 559a Abs. 2 und 3 zu § 559a Abs. 1
  • Darlehen zur Deckung der Kosten von baulichen Maßnahmen (§ 559a Abs. 2 Satz 1)
  • Zinsverbilligte Darlehen und Zuschüsse zur Deckung von laufenden Aufwendungen (§ 559a Abs. 2 Satz 4)
  • Mischförderung
  • Fehlende Auszahlung
  • Aufteilung auf einzelne Wohnungen
  • Neuvermietung
  • Anderweitige Darlehen und Zuschüsse
  • Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters abweichender Vereinbarungen

Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung (§ 559b)

  • Entstehungsgeschichte
  • Einseitige Gestaltungserklärung
  • Form der Erhöhungserklärung
  • Berechnung und Erläuterung als formale und materielle Voraussetzung
  • Erläuterung
  • Berechnung
  • Anlagen zur Mieterhöhungserklärung
  • Folgen unzureichender oder fehlerhafter Erläuterung oder Berechnung
  • Zeitpunkt der Erklärung
  • Eintritt der Mieterhöhung
  • Umdeutung in Vertragsangebot
  • Rückforderung von auf unwirksame Erhöhungserklärung geleisteten Zahlungen
  • Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters abweichender Vereinbarungen
  • Prozessuales
  • Anhang: 1. Ankündigung des Vermieters über bevorstehende Modernisierungsmaßnahmen und Ankündigung einer deswegen erfolgenden Mieterhöhung - 2. Beispiel zu Brief Nr. 1: „Einbau neuer Fenster, Musterberechnung einer Mieterhöhung“ - 3. Schreiben des Vermieters mit endgültiger Mieterhöhungsberechnung nach Fertigstellung der Modernisierungsmaßnahmen - 4. Zahlungsklage nach § 559BGB

Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung (3 561 BGB)

  • Fristen
  • Sonderkündigungsrecht bei unwirksamer Mieterhöhung?
  • Befristete und unbefristete Mieterverhältnisse
  • Nichteintritt der Mieterhöhung
  • Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters abweichender Vereinbarungen




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