Mietrecht | Betriebskosten<br>-
Erfassen – Umlegen – Abrechnen<br>
Kommentar  zu §§ 556, 556a BGB und §§ 1, 2 BetrKV
Wiebke Först und Gerhard Heix
Mietrecht | Betriebskosten
- Erfassen – Umlegen – Abrechnen
Kommentar zu §§ 556, 556a BGB und §§ 1, 2 BetrKV


2018 - 382 Seiten – Festeinband – 38,00 EUR zzgl. Versandkosten

ISBN Nummer:
978-3-8028-0608-7
Artikel Nummer:
212002
Preis: 38,00 EUR
Preise inklusive Mehrwertsteuer und zuzüglich Versandkosten

Anzahl Exemplare:

Die Betriebskosten gehören rechtlich zwar zur Miete. Doch haben sie wegen ihrer Höhe und wegen der weitgehend von dritter Seite bestimmten und wechselnden Kostenhöhe, eine selbstständige Regelung im Mietrecht erhalten. Diese betrifft zunächst die Möglichkeit, die Zahlung der Betriebskosten durch die Mieter zu vereinbaren. Dazu gehört aber auch, dass der Vermieter jährlich mit den Mietern über die Betriebskosten abrechnet.
Das Verfahren der Betriebskostenabrechnung ist in den §§ 556 und 556a BGB nur unvollständig geregelt. Es hat sich aber ein allgemein gebräuchliches Verfahren für die Abrechnung herausgebildet, das durch eine sehr umfangreiche und nicht immer einheitliche Rechtsprechung fortentwickelt wird.
Das Verfahren der Betriebskostenabrechnung erfordert mehrere hintereinander ablaufende Schritte. Das Auslassen eines dieser Schritte führt zu formeller Unwirksamkeit der Abrechnung.

  • Bestimmung der Abrechnungsfaktoren: Hierzu gehören die Abrechnungseinheit, der Abrechnungszeitraum und die Abrechnungsmaßstäbe
  • Erfassung der Betriebskosten: Aufstellung aller Kosten, die Abgrenzung von nicht unter die Betriebskosten fallenden Kosten, von Betriebskosten für andere Abrechnungseinheiten, von nicht in den Abrechnungszeitraum fallende Betriebskosten;
  • Umlage/Verteilung der Betriebskosten: Betriebskosten sind nach ihren einzelnen Arten mit dem maßgeblichen Abrechnungsmaßstab auf alle zur Abrechnungseinheit gehörenden Wohnungen zu verteilen/umzulegen;
  • Abrechnung mit den Mietern: Nach der Umlage der Betriebskosten auf die Wohnungen findet die Abrechnung mit den Mietern statt. Dabei sind die Vereinbarungen mit den Mietern über die Betriebskostenzahlung bzw individuelle Abreden zu beachten. Den verbleibenden Betriebskostenanteilen sind die Zahlungen der Mieter gegenüber zu stellen.

Der Verfahrensablauf ist so dargestellt, dass die ersten Verfahrensschritte hintereinander und dem inneren Zusammenhang entsprechend behandelt werden. Der letzte Verfahrensschritt, die Abrechnung, ist in den Anmerkungen zu § 556 BGB erläutert.
In dem Kommentar werden auch behandelt: die Betriebskosten, die Zahlungspflichten, die Abrechnungspflichten und Abrechnungsfristen, und die möglichen Einwendungen gegen eine Abrechnung.

Inhaltsverzeichnis

Einführung: Betriebskosten im Wohnraummietrecht

Wegweiser durch die Betriebskostenabrechnung

Vereinbarungen über Betriebskosten (§ 556 BGB)
Teil 1: Betriebskosten

  • Regelungen über Betriebskostenzahlungen für Wohnraum
  • Anwendungsbereich
  • Betriebskosten
  • Abgrenzung von anderen Kosten
  • Formen der Betriebskostenzahlung

Teil 2: Vereinbarung über Betriebskostenzahlung

  • Vereinbarung über Betriebskosten
  • Änderung von Betriebskosten und neue Betriebskosten
  • Betriebskostenpauschale
  • Betriebskostenvorauszahlungen

Teil 3: Abrechnung

  • Abrechnung der Betriebskosten
  • Abrechnungszeitraum und jährliche Abrechnung
  • Abrechnung bei Mieterwechsel
  • Wirtschaftlichkeit der Abrechnung
  • Abrechnung über die Vorauszahlungen
  • Abrechnung der Betriebskosten
  • Saldierung von Vorauszahlungen und Betriebskosten
  • Formelle Anforderungen an die Abrechnung
  • Materielle Richtigkeit der Abrechnung
  • Belegeinsicht des Mieters
  • Mitteilung der Abrechnung an den Mieter
  • Abrechnungsfrist
  • Einwendungen des Mieters
  • Aufrechnung, Zurückbehaltung
  • Verbot nachteiliger Vereinbarungen
  • Muster einer Betriebskostenabrechnung

Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten (§ 556a BGB)

Teil 1: Grundlagen der Abrechnung

  • Entstehungsgeschichte
  • Anwendungsbereich
  • Verfahren der Betriebskostenverteilung
  • Abrechnungseinheit
  • Abrechnungszeitraum
  • Auseinanderfallen von Verbrauchs- und Abrechnungszeitraum
  • Abrechnungsmaßstab
  • Einheitliche Abrechnungsmaßstäbe für das gesamte Gebäude
  • Einzelheiten zu den Abrechnungsmaßstäben für die einzelnen Betriebskosten
  • Serviceleistungen
  • Änderungen des Abrechnungsmaßstabs


Teil 2: Abrechnungsverfahren

  • Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • Bereinigung der Gesamtkosten
  • Vorwegabzug
  • Verteilung der Betriebskosten
  • Mietminderung
  • Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen


Betriebskosten (§ 1 BetrKV)

  • Anwendungsbereich
  • Begriff der Betriebskosten
  • Nicht regelmäßig anfallende Betriebskosten
  • Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers
  • Betriebskosten und andere laufende Kosten
  • Umlageausfallwagnis
  • Tatsächlich anfallende Betriebskosten
  • Abrechnungseinheit
  • Betriebskosten bei Leerstand
  • Wirtschaftlichkeit der Betriebskosten
  • Betriebskostenpauschale und Betriebskostenumlage
  • Leistung durch den Mieter

Aufstellung der Betriebskosten (§ 2 BetrKV)

  • Anwendung der Aufstellung
  • Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks
  • Kosten der Wasserversorgung
  • Kosten der Entwässerung
  • Heizkosten
  • Kosten der Warmwasserversorgung
  • Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  • Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
  • Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
  • Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
  • Kosten der Gartenpflege
  • Kosten der Beleuchtung
  • Kosten der Schornsteinreinigung
  • Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Kosten für den Hauswart
  • Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage und der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage
  • Nicht abrechenbare Betriebskosten



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