Startseite
Shop
Kontakt
AGB und Widerrufsbelehrung
Impressum
Datenschutz
Geschenk Idee
Verlagsprogramm
Der Verlag
Günter Mersson
Mietrecht | Die Bestimmung der Miethöhe
- Vereinbarung – Staffelmiete – Indexmiete – ortsübliche Vergleichsmiete – Modernisierungsmiete
Kommentar zu §§ 557 bis 559b und § 561 BGB
2018 – 314 Seiten – Festeinband - 38,00 EUR zzgl. Versandkosten
ISBN Nummer:
978-3-8028-0609-4
Artikel Nummer:
212001
Preis: 38,00 EUR
Preise inklusive Mehrwertsteuer und zuzüglich Versandkosten
Anzahl Exemplare:
Komplizierte Vorschriften regeln die Bestimmung der Miethöhe.
Die zulässige
freie Mieterhöhungsvereinbarung
führt in der Praxis eher ein Schattendasein.
Staffelmieten
werden durchaus in die Praxis - zumeist gleich bei Vertragsschluss - vereinbart, Die
Indexmiete
findet man in der Praxis recht selten.
Eine immer größer werdende Bedeutung erlangt die
Modernisierungsmieterhöhung
nach § 559, mit der Vermieter durch einseitige Erklärung die Kosten für bestimmte vom Gesetzgeber als wünschenswert erachtete Maßnahmen auf den Mieter umlegen kann.
Die wichtigste Art ist die
Mieterhöhung nach §§ 558 ff. bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
. Hier hat der Vermieter bei Vorliegen der in §§ 558 ff. genannten Voraussetzungen einen Anspruch auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung. Für den Mieter haben die strengen gesetzlichen Regeln zwei Seiten: Sie schützen ihn vor beliebigen oder zu häufigen Mieterhöhungen; auf der anderen Seite hat er aber keine Möglichkeit, sich einer berechtigten Mieterhöhung zu entziehen, wenn er nicht in letzter Konsequenz ausziehen will.
In diesem Kommentar werden alle Mieterhöhungsmöglichkeiten sorgfältig dargestellt, die teilweise sehr komplizierten Voraussetzungen und Verfahrensvorschriften werden mit vielen Beispielen ausführlich -auch für den Nicht-Juristen verständlich – detailliert erläutert.
Inhaltsverzeichnis
Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz ( 557 BGB)
Mieterhöhungsvereinbarung
Künftige Mieterhöhungen
Abschließende Regelung
Vereinbarter Mieterhöhungsausschluss
Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters abweichender Vereinbarungen
Staffelmiete (§557a BGB)
Definition und Wirksamkeitsvoraussetzungen der Staffelmiete
Mieterhöhung
Mieterwechsel während des Laufs der Staffelmietvereinbarung
Staffelmiete und Mietminderung
Rückforderungsansprüche des Mieters bei (teil)unwirksamer Staffelmietvereinbarung
Störung der Geschäftsgrundlage
Ausschluss anderweitiger Mieterhöhungen
Ablauf der Staffelmietvereinbarung
Staffelmietvereinbarung und Kündigungsausschluss
Staffelmietvereinbarung und sozialer Wohnungsbau
Staffelmietvereinbarung bei gewerblichen Mietverhältnissen
Staffelmietvereinbarung bei Mischmietverhältnissen
Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters abweichender Vereinbarungen
>li>
Anhang:
Staffelmietvereinbarung - Erinnerung an neue Miethöhe bei Staffelmietvereinbarung
Indexmiete (§ 557b)
Definition und Wirksamkeitsvoraussetzungen der Staffelmiete
Mieterhöhungsmöglichkeiten bei einer Indexmietvereinbarung
Verfahren der Mieterhöhung
(Teil)unwirksamkeit von Indexmietvereinbarungen
Verhältnis Indexmietvereinbarung zur Mietminderung
Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters abweichender Vereinbarungen
Indexmieten bei gewerblichen Mietverhältnissen
Anhang: Mieterhöhung aufgrund Indexvereinbarumg
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
Einführung
Erklärender und Erklärungsempfänger
Form der Erklärung
Erklärungsinhalt
Jahressperrfrist
Wartefrist (Veränderungssperre)
Mieterhöhung bei Wegfall der Preisbindung
Mieterhöhung bei irrtümlich angenommener Preisbindung
Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete
Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete (Quadratmeterpreis)
Mieterhöhung bei falscher Wohnflächenangabe
„Mieterhöhung“ bei höherer Wohnfläche durch An- oder Umbau?
Besondere ortsübliche Vergleichsmieten bei Vermietung an besondere Personengruppen?
Ortsübliche Vergleichsmiete bei für bestimmte Personengruppen vorgesehenen Wohnungen
Ortsübliche Vergleichsmiete bei Wohnungen mit vom Mieter geschaffenen Einrichtungen
Ortsübliche Vergleichsmiete für möblierte Wohnungen
Kappungsgrenze
Kumulative Voraussetzungen
Abzüge bei Inanspruchnahme von Drittmitteln
Anspruch auf Zustimmung
Speziell: Mieterhöhung und Wohnungsmängel
Mieterhöhungsalternativen nach Modernisierung
Mieterhöhung bei Mischmietverhältnissen
Mieterhöhungen bei (Teil-)Inklusivmieten
Nutzungsentschädigung
Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters abweichender Vereinbarungen
Sonderkündigungsrecht und Nichteintritt der Mieterhöhung
Anhang:
Checkliste Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach §§ 558 ff. (ortsübliche Vergleichsmiete)
Form und Begründung der Mieterhöhung (558a BGB)
Form
Wirksamkeitszeitpunk
Erklärungsempfänger
Begründung, Überblick
Beurteilungszeitpunkt
Begründung der Mieterhöhung durch Bezugnahme auf Mietspiegel
Mieterhöhung unter Bezugnahme auf eine Mietdatenbank
Mieterhöhung unter Bezugnahme auf ein Sachverständigengutachten
Begründung der Mieterhöhung durch Bezugnahme auf mindestens drei Vergleichswohnungen
Weitere Begründungsmittel
Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters abweichender Vereinbarungen
Anhang:
1. Mieterhöhung aufgrund Mietspiegel – 2. Mieterhöhung aufgrund Vergleichsmieten
Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 BGB)
Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung
Nichtzustimmung des Mieters
Fälligkeit der erhöhten Miete nach Mietvertrag
Kündigungsschutz
Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters abweichender Vereinbarungen
Anhang:
1. Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung (Wohnungsmiete) unter Bezugnahme auf einen (qualifizierten) Mietspiegel - 2. Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung (Wohnungsmiete) unter Bezugnahme auf Vergleichsmieten – 3. Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung (Wohnungsmiete) unter Bezugnahme auf ein Sachverständigengutachten
Mietspiegel (§ 558c BGB)
Definition des einfachen Mietspiegels
Einzugsbereich
Aktualisierung und Bezugnahme auf veraltete Mietspiegel
Aufstellung im Ermessen der Gemeinde
Veröffentlichung
Mietspiegel und Marktwirklichkeit
Beweiskraft des einfachen Mietspiegels
§ 558dQualifizierter Mietspiegel
Definition des qualifizierten Mietspiegels
Anerkennung durch Gemeinde oder Interessenverbände
Aktualisierungserfordernis
Vermutungswirkung
Mischmietspiegel
Gerichtliche Überprüfbarkeit von Mietspiegeln
Keine Bindung des Gerichts
Urheberrechtsfähigkeit
Mietdatenbank (§ 558e)
Rechtspolitische Diskussion
Begriffsbestimmung
Datenerfassung
Führung und Anerkennung
Datenbankauskunft
Kosten der Auskunft
Praktische Probleme
Mietdatenbanken als Hilfsmittel anderer Begründungen einer Mieterhöhung?
Bisherige Erfahrungen und Ausblick
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§559 BGB)
Intention des Gesetzgebers
Kritik
Modernisierungsmaßnahmen als enumerativ aufgezählte bauliche Veränderungen
Bauliche Veränderungen
Abschließende Aufzählung
Maßnahmen zur Einsparung von Energie oder Wasser
Gebrauchswerterhöhende Maßnahmen
Wohnwertverbessernde Maßnahmen
Nachhaltigkeit und Dauerhaftigkeit
Maßnahmen aufgrund vom Vermieter nicht zu vertretender Umstände, die keine Erhaltungsmaßnahmen sind
Verhältnis Modernisierung – Instandsetzung
Zeitpunkt der Maßnahmen
Vermietermaßnahmen
Mieterhöhung als Aufschlag auf die „jährliche Miete“
Aufgewendete Kosten
Wahlrecht bei Ausführungsalternativen
Luxusmodernisierungen
Kostenaufteilung für mehrere Wohnungen
Abgeltungsfunktion
Härtefallregelung
Verhältnis Duldung(spflicht) der Maßnahme zu Härteeinwand und Mieterhöhung
Verhältnis § 559 zu anderen Mieterhöhungen
Teilmieterhöhung
Sonderkündigungsrecht
Mieterhöhungsausschluss
Bereicherungsanspruch
Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters abweichender Vereinbarungen
Wirtschaftliche Betrachtung des § 559
Anhang:
Checkliste Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach §§ 559 ff.
Anrechnung von Drittmitteln (§ 559a)
Ziel und Wirkung des § 559a
Anrechenbare Drittmittel
Nicht vom Vermieter übernommene Kosten oder Zuschüsse (§ 559a Abs. 1)
Baudarlehen, Darlehen und Zuschüsse zu laufenden Aufwendungen (§ 559a Abs. 2 und 3)
Abgrenzung § 559a Abs. 2 und 3 zu § 559a Abs. 1
Darlehen zur Deckung der Kosten von baulichen Maßnahmen (§ 559a Abs. 2 Satz 1)
Zinsverbilligte Darlehen und Zuschüsse zur Deckung von laufenden Aufwendungen (§ 559a Abs. 2 Satz 4)
Mischförderung
Fehlende Auszahlung
Aufteilung auf einzelne Wohnungen
Neuvermietung
Anderweitige Darlehen und Zuschüsse
Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters abweichender Vereinbarungen
Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung (§ 559b)
Entstehungsgeschichte
Einseitige Gestaltungserklärung
Form der Erhöhungserklärung
Berechnung und Erläuterung als formale und materielle Voraussetzung
Erläuterung
Berechnung
Anlagen zur Mieterhöhungserklärung
Folgen unzureichender oder fehlerhafter Erläuterung oder Berechnung
Zeitpunkt der Erklärung
Eintritt der Mieterhöhung
Umdeutung in Vertragsangebot
Rückforderung von auf unwirksame Erhöhungserklärung geleisteten Zahlungen
Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters abweichender Vereinbarungen
Prozessuales
Anhang:
1. Ankündigung des Vermieters über bevorstehende Modernisierungsmaßnahmen und Ankündigung einer deswegen erfolgenden Mieterhöhung - 2. Beispiel zu Brief Nr. 1: „Einbau neuer Fenster, Musterberechnung einer Mieterhöhung“ - 3. Schreiben des Vermieters mit endgültiger Mieterhöhungsberechnung nach Fertigstellung der Modernisierungsmaßnahmen - 4. Zahlungsklage nach § 559BGB
Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung (3 561 BGB)
Fristen
Sonderkündigungsrecht bei unwirksamer Mieterhöhung?
Befristete und unbefristete Mieterverhältnisse
Nichteintritt der Mieterhöhung
Unwirksamkeit zum Nachteil des Mieters abweichender Vereinbarungen
Der Autor
Weitere Bücher von Günter Mersson:
Kunden, die diesen Artikel gekauft haben, kauften auch:
II.BV – Zweite Berechnungsverordnung
Loseblattkommentar
Das Grundwerk ist zzt. ausverkauft, der Nachdruck folgt im I. Quartal 2022. Gerne merken wir Ihre Bestellung vor.
von Fischer-Dieskau, Pergande, Schwender
148,00 Euro
WoFlV - Wohnflächenverordnung
Loseblattkommentar
Das Grundwerk ist zzt. ausverkauft, der Nachdruck folgt im I. Quartal 2022. Gerne merken wir Ihre Bestellung vor.
von Fischer-Dieskau, Pergande, Schwender
148,00 Euro
AFWoG – Fehlbelegungsgesetz des Bundes
Loseblattkommentar
Das Grundwerk ist zzt. ausverkauft, der Nachdruck folgt im I. Quartal 2022. Gerne merken wir Ihre Bestellung vor.
von Fischer-Dieskau, Pergande, Schwender
148,00 Euro
BGB - Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches Loseblattkommentar
Das Grundwerk ist zzt. ausverkauft, der Nachdruck folgt im I. Quartal 2022. Gerne merken wir Ihre Bestellung vor.
von Fischer-Dieskau, Pergande, Schwender
148,00 Euro